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La mise en location d’un bien immobilier est réglementée par la loi N° 896462 du 6 juillet 1989 ( loi Mermaz)
Une location est meublée lorsque le logement est garni d’un mobilier en nombre et qualité suffisante pour permettre la vie courante. Depuis le 20 janvier 2005 ce bail est soumis à une réglementation minimum.
Bail étudiant plus court pour le meublé
Depuis le 20 janvier 2006 et la loi dite BORLO le bail meublé étudiant a vu sa durée minimale de location ramenée à 9 mois au lieu d’un an auparavant.
Une loi exclusivement consacrée aux étudiants qui désormais peut louer d’octobre à juin, le temps de son année scolaire, et du bailleur qui ainsi prévoit plus facilement le départ du locataire. Seule contrainte, l’étudiant et le bailleur doivent signer un nouveau contrat s’ils souhaitent louer dans les mêmes conditions. En cas de départ anticipé, le préavis d’un mois est toujours à respecter. Le bail meublé étudiant s’inscrit dans le cadre de la loi SRU(solidarité et renouvellement urbain) qui oblige le bailleur à garantir la « décence » de l’habitation qu’il met en location. (article 6 de la loi)
Quels sont les droits et devoirs du locataire?
1 - Le bail
C'est un contrat dans lequel tu t'engages à louer un appartement, à payer un loyer et où le propriétaire s'engage à mettre à ta disposition un logement.
Il devrait comprendre les clauses obligatoires (article 3 de la loi)
L'identification des parties signataires Le montant du loyer ainsi que son mode de révision La durée de la location La date d'entrée La description du logement Le montant du dépôt de garantie Le préavis à respecter en cas de départ avant la fin du contrat Les charges comprises dans le montant
2 - L'Etat des lieux d'entrée
Il doit comporter un descriptif le plus complet possible de l'état du logement. Il faut le négliger sous aucun prétexte. En effet, l'établissement d'un état des lieux est la principale précaution à prendre au début d'une location. Ce document révélera tout son utilité à la fin du bail. Car faute d'état des lieux, tu seras présumé avoir pris le logement en bon état, et tu pourras donc te voir imputer des dégradations que tu n'auras pas commises. Il ne faut surtout pas que tu hésites à signaler tous les détails ( tels que: traces de crayons sur la tapisserie, ou taches sur la moquette etc.).
Si le propriétaire refuse de te faire un état des lieux, il te suffit de lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception mentionnant les défauts de location constatés par huissier (engagement de frais).
3 - L'assurance
Le preneur sera tenu de se faire dûment assurer, pendant toute la durée du bail, contre les risques locatifs, tels que l’incendie, les dégâts des eaux et de bris de glaces. Il devra en plus s’assure contre le recours des voisins. Il communiquera au Bailleur, à la demande de celui-ci, la preuve de la souscription d’une assurance valable et en cours.
4 - Les impôts locaux
Si tu loues une chambre chez l'habitant tu ne payeras pas d'impôts locaux. Pour une location vide ou meublée, si tu es rattaché fiscalement à tes parents et que ceux-ci sont imposables, la taxe d'habitation sera établie en fonction de leur déclaration de revenus (la taxe d'habitation sera effectuée en ton nom). Par contre si tu fais ta propre déclaration de revenus, et que tu n'es pas imposable, la taxe d'habitation sera établie à ton nom et plafonnée. En savoir plus sur vos droits au logement : le site de la caisse d'allocations familiales
5 - Entretien et réparation, qui fait quoi ?
Les travaux importants tels que le bâti et les extérieurs sont à la charge du propriétaire. Par contre les "petits travaux" (travaux locatifs) tels que des raccords de peinture, ou remplacement de poignée... sont à ta charge. Tu peux obtenir une liste de réparation locative auprès d'une association de consommateur telle que la CSCV(Comité Syndical du Cadre de Vie).
6 - Le préavis de départ.
Lorsque tu quittes ton logement, tu es tenu de respecter le préavis fixé dans le contrat ( en général 2 mois ). Si tu effectues un contrat sans délai de préavis prévu, tu seras redevable du loyer jusqu'au terme du contrat.
Pour les locations meublées étudiant le délai de préavis de résiliation du bail par le locataire est d'un mois avant le départ ( cour de cassation, chambre civile 3, arret du 15 octobre 2008, pourvoi N° 07-13294 rejet et en application de l'article L 632-1 du code de la construction et de l'habitation
7 - L'état des lieux de départ
Il permet la comparaison avec l'état des lieux d'entrée et détermine l'attitude du propriétaire vis à vis de la restitution du dépôt de garantie. Attention !!! ne signe pas l'état des lieux si tu n'es pas d'accord, et fais le établir pas huissier (engagement de frais).
8 -Dépôt de garantie
A titre de garantie de l’entière exécution de ses obligations le locataire verse, ce jour, un dépôt de garantie correspondant à……….mois de loyer principal, soit la somme de ( en toutes lettres)…………………….euros.
Ce dépôt qui ne pourra excéder un mois de loyer principal ne dispensera en aucun cas le locataire du paiement du loyer aux dates fixées. Il sera restitué dans un délai maximal de deux mois à compter du départ du locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des paiements dont ce dernier pourrait être tenu pour responsable aux lieux et place du locataire.
A défaut de restitution du montant de garantie dans le délai prévu, le solde de dépôt de garantie restant du au locataire après arrêté des comptes produira intérêt au taux légal au profit du locataire.
Le dépôt de garantie ne sera pas révisable au cours de la présente location
9 - Restitution du dépôt de garantie.
A titre de garantie de l’entière exécution de ses obligations le locataire verse, ce jour un dépôt de garantie correspondant à……….mois de loyer principal, soit la somme de ( en toutes lettres)…………………….euros.
Ce dépôt qui ne pourra excéder deux mois de loyer principal ne dispensera en aucun cas le locataire du paiement du loyer aux dates fixées. Il sera restitué dans un délai maximal de deux mois à compter du départ du locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des paiements dont ce dernier pourrait être tenu pour responsable aux lieu et place du locataire.
10- Obligations du preneur
Le preneur est tenu aux obligations suivantes : De payer le loyer aux termes convenus
De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par un cas de force majeure, par faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. A prendre à sa charge l’entretien courant du logement ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret au Conseil d'état, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou de force majeure. De ne pas transformer sans l’accord exprès et écrit du bailleur les locaux loués et les équipements De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire
De ne céder le contrat de location, ni de sous-louer, sauf accord exprès et écrit du bailleur
11 - Obligations du bailleur
Le bailleur est tenu aux principales obligations suivantes :
*De délivrer au locataire le logement en bon état de réparations de toutes espèces et les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
*D’assurer la jouissance paisible du logement et de garantir le locataire contre les vices ou défauts qui empêchent l’usage, quand même il ne les aurait pas connus lors de la conclusion du contrat de location, sans préjudice de l’application du second alinéa de l’article 1721 du Code Civil.
*D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu dans le contrat et d’y faire toutes les réparations nécessaires autres que locatives.
De remettre , lorsque le locataire en fait la demande , une quittance gratuite
*Depuis le 8 mars 2007 une information sur la réception des services de télévision existants dans l’immeuble
*Depuis le 1 juillet 2007 fournir un dossier de diagnostic technique comprenant le diagnostic de performance énergétique, le contrat de risque d’exposition au plomb à compter du 12 août 2008 ,un état des risques, dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels et dans les zones de sismicité.
l’ADIL ( centre d’information sur l’habitat ) réunit l'état, les collectivités locales, les organismes d’intérêt général, les professionnels publics et privés et les représentants des usagers. Elle est agrée par le Ministère chargé du logement après avis de l’ANIL
L’ADIL vous offre un conseil complet, neutre et gratuit et fiscale concernant votre logement au 08.20.16.75.00 (0,12€ la minute) ou sur Internet : www.anil.org
12 – Certaines Clauses sont Interdites
Même si elles figurent dans le contrat, elles sont nulles; c’est notamment le cas de toute clause qui:(article 4 de la loi)
impose au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus du dépôt de garantie, du mois de loyer d’avance et de la rémunération du professionnel intervenu dans la transaction oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement, a laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables impose au locataire la souscription d’une assurance habitation auprès d’une compagnie choisie par le propriétaire impose comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l’immeuble prévoit la résiliation de plein droit du bail pour d’autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou de la non-souscription d’une assurances des risques locatifs. Interdit au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle. Interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui Fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance Prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement.
13 - Interdictions faites au bailleur ( article 22-2)
Le bailleur ne peut demander les pièces suivantes à un locataire préalablement à l’établissement du contrat de location
- photographie d'identité - carte d’assuré social
- copie de relevé de compte bancaire ou postal
- attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal
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